• Tamás Dorottya

Lak/hatás – A dzsentrifikáció mint a globális lakásválság katalizátora

Napjaink egyik legnagyobb problémája a globális lakásválság. A jelenség előzményének a modern nagyvárosok gazdasági és kulturális változása során kialakult dzsentrifikációs folyamat tekinthető, amely Neil Smith brit geográfus szerint kezdetben lokális anomáliaként jelentkezett, mára azonban általánosan alkalmazott városi stratégiává vált, amely szorosan kapcsolódik a globális tőke- és kultúraáramláshoz.


A dzsentrifikáció kifejezést elsőként Ruth Glass szociológus használta 1964-ben a London egyes városrészein megfigyelt jelenség leírására: „London számos munkásosztálybeli negyedét – egyiket a másik után – elfoglalta az alsó és felső középosztály. A megkopott, szerény menedékeket és viskókat (melyekben két szoba volt fent és kettő lent) bérleti szerződésük lejárta után átvették, és elegáns, drága rezidenciákká alakították. A korábbi vagy közelmúltbeli periódusokban leértékelődött nagyobb viktoriánus házak – melyek olcsó tömegszállásként (lodging houses) vagy más módon szolgálták sok ember lakhatását – ismét felértékelődtek... Ha a dzsentrifikációnak ez a folyamata egyszer elindul egy városnegyedben, akkor rohamosan folytatódik mindaddig, amíg az eredeti munkásosztálybeli lakók nagyobb részét, vagy lehetőség szerint mindenkit ki nem szorítanak, és a városrész teljes társadalmi karaktere meg nem változik.”

Glass értelmezése szerint a dzsentrifikáció egy adott városrész megújulását és annak következményeként a lakosság összetételének átalakulását foglalja magában, amely rendszerint az alacsony jövedelemmel rendelkező rétegek kiszorulásával jár.

Hasonló tendenciát mutató demográfiai változás azonban a városvezetés által kezdeményezett revitalizációs programok hatására is megfigyelhető, melynek első példája az ötvenes évek végén átalakított philadelphiai Society Hill negyed.


A philadelphiai Society Hill negyed, Fotó: Kimberly Paynter, whyy.org

Berényi B. Eszter Dzsentrifikáció Budapesten című tanulmányában két, egymással összefüggésben álló elméleti magyarázatot említ a folyamat kialakulásával kapcsolatban: a Neil Smith által meghatározott kínálatorientált és a David Ley által körülírt keresletorientált modellt.


A kínálatorientált modellt minden esetben a városvezetés kezdeményezi: a rossz állapotban lévő épületek felújításon esnek át, melynek következtében megemelkednek az árak, újjáéled az adott városrész, ami potenciális célponttá válik a tehetős középosztály számára. A keresletorientált modell esetében a célzott társadalmi osztály igényein, fogyasztási szokásain van a hangsúly, melynek kiindulópontja a kezdetben spontán, változó szükségletek nyomán kialakult dzsentrifikáció.


A jelenség közvetlen előzményének a szuburbanizáció tekinthető, amikor a belső kerületekben élő tehetős középosztálybeliek a város külső részein és az agglomerációban keresnek maguknak új otthont. A hátrahagyott negyedek állapota ettől kezdve fokozatos romlásnak indul, a házakban maradó lakók nem tudják fizetni a karbantartás költségeit. Ezt követően megindul a klasszikus értelemben vett dzsentrifikáció folyamata: a lerobbant negyedekbe elsőként a “pionírok”, vagyis az alacsony jövedelemmel rendelkező fiatal értelmiségiek (nagyrészt művészek és diákok) érkeznek, aminek hatására átalakul az adott városrész, felélénkül a kulturális élet, létrejönnek helyi szolgáltatások. Ez felkelti az átlagos és az annál magasabb keresettel rendelkező középosztály érdeklődését, akik visszatérnek a lepukkant, de divatossá vált negyedekbe, ahol a változó igényeknek megfelelően egyre több profitorientált vállalkozás jelenik meg, az ingatlanárak pedig fokozatosan emelkednek. Ezt követően megjelennek a még magasabb jövedelemmel rendelkező rétegek, majd a felsőosztálybeliek, végül az ingatlanfejlesztők és a befektetők, akik megvásárolják és felújítják a régi épületeket.

A városnegyed még jobban felértékelődik, az ingatlanárak és a bérleti díjak pedig olyan mértékben megemelkednek, hogy azt a korábbi lakók képtelenek megfizetni, így otthonuk elhagyására kényszerülnek.

Ezt a problémakört járja körül Frederik Gretten 2019-ben bemutatott Kiszorítva (Push) című dokumentumfilmje is, melyben Leilani Falha, az ENSZ lakhatásügyi különmegbízottja keresi a fennálló helyzet okát és felelőseit. A lakásválság a világ különböző pontjain (Toronto, London, Hong Kong, New York, Valparaiso, stb.) hasonlóképpen érhető tetten: az ingatlanárak és a bérleti díjak drasztikusan emelkednek, a bérek azonban változatlanok maradnak, így a felfutó városrészekben élők képtelenek fedezni lakhatásukat.


Kiszorítva (Push) című film plakátja, a WG Film tulajdona, www.wgfilm.com, A plakát készítői: Rebeca Méndez, Jason Lee

Falha utazásai során a városok központi részén újépítésű lakóparkokat és luxusingatlanokat talál, melyek azonkívül, hogy láthatóan nem a helyi lakosok számára épültek, sok esetben teljesen kihasználatlanul, üresen állnak. A filmből kiderül, hogy ezek az ingatlanok többnyire olyan nemzetközi cégek tulajdonát képezik, mint például az amerikai Blackstone magántőke-társaság, amely a világ számos pontján jelen van helyi leányvállalatokon keresztül. Saskia Sassen, a Kolumbiai Egyetem professzora ezzel kapcsolatban elmondja, hogy a magántőke-társaságok a bankok szerepét töltik be: ügyfeleik pénzét fektetik be a forgótőke bővítése céljából, az ingatlanok pedig jó befektetésnek bizonyulnak értéktartó képességük miatt.


A filmben megszólalnak az ingatlanspekulánsok kezére jutott lakások bérlői is, akik hasonló folyamatokról számolnak be: az új tulajdonosok (akikkel a legtöbb esetben nem is találkoznak) a bérleti díjat jelentősen megemelik (ez sokszor a korábbi ár dupláját jelenti), a lakással kapcsolatban felmerülő problémáikkal viszont nem foglalkoznak, igényeiket figyelembe sem véve, különböző okokra hivatkozva a szerződés lejártával (vagy még előtte) távozásra kényszerítik őket. A filmben feltűnik Joseph Stiglitz Nobel-díjas közgazdász is, aki megjegyzi, hogy a problémát csak felerősítette a 2008-as gazdasági világválság, ugyanis a krízist követően az amerikai kormányok segítették a magántőke-társaságokat, hogy azok a fizetésképtelenné vált hitelesektől megvásárolják korábbi ingatlanjaikat, ami még inkább elősegítette a lakhatási válság súlyosbodását és a társadalmi egyenlőtlenségek növekedését.


Bár a lakhatási probléma globális jelenség, fontos megjegyezni, hogy a film a nyugati tendenciákat vázolja fel, ezzel szemben például a posztszocialista országokban – köztük Magyarországon is – a dzsentrifikáció és a lakásválság létrejöttében elsősorban lokális tényezők játszanak szerepet.

Budapesten a lakosság összetételének megváltozása jellemzően az irányított városrehabilitációs programok (például a nyolcadik kerületi Corvin-Szigony projekt) következtében jön létre.

A fővárosi lakásválságot az elmúlt években a turizmus hatására megnövekedett Airbnb-lakáskiadás súlyosbította tovább, amely az albérlet- és ingatlanárak jelentős emelkedését eredményezte.


Megújult Corvin-negyed, Fotó: www.futurealgroup.com

A Stiglitz által említett 2008-as válságot követő folyamatok fényében ijesztő belegondolni, hogy a jelenlegi járványhelyzet okozta gazdasági válságnak milyen következményei lehetnek a lakhatási problémákra. A fennálló krízis kezelésére már több nagyvárosban indult kezdeményezés a járványt megelőzően is: a berlini városvezetés 2019-ben előírta, hogy a tulajdonosok öt éven keresztül nem emelhetik meg a bérleti díjakat, Barcelonában 2016-tól törvény határozza meg az üresen álló lakások bérbeadását, amit ha nem teljesítenek a tulajdonosok, az ingatlanokat a piaci ár feléért átveszi a városvezetés, és kiadja a rászorulóknak. Legutóbb pedig tavaly decemberben Torontóban született döntés a lakatlan ingatlanok sorsáról: a városi tanács a válság mérséklése érdekében különadót vet ki az üresen álló lakásokra.


Globálisan megfigyelhető, hogy a koronavírus-járvány miatt eltűnő turizmus látszólag enyhített a lakhatási problémákon: a korábbi viszonyokhoz képest a bérleti díjak mérséklődtek és a belső kerületekben elhelyezkedő lakások is elérhetővé váltak. A kérdés azonban az, hogy ez elegendő segítség lesz-e ahhoz, hogy a jövedelemkiesés miatt elszegényedő rétegek – jelentős állami beavatkozás nélkül – megőrizhessék korábbi társadalmi helyzetüket.


Tamás Dorottya

Felhasznált irodalom:


Neil Smith. „Új globalizmus, új urbanizmus: a dzsentrifikáció mint globális városi stratégia.” (Fordította: Pósfai Zsuzsi) Fordulat

Berényi B. Eszter. „Dzsentrifikáció Budapesten.

Papp Gáspár. „Berlin baloldali városvezetése befagyasztja a béreket.” Mérce

Feargus O’Sullivan. „Barcelona’s Latest Affordable Housing Tool: Seize Empty Apartments.” Bloomberg

Anastasiya Romanska. „City of Toronto votes in favour of implementing vacant home tax.” blogTo

A Filter rovat továbbra is várja képzősök jelentkezését cikkötletekkel vagy csupán írókedvvel a kepzoblog@gmail.com e-mail címen.